Риски аренды имущества с налоговыми последствиями и не только

В сложной экономической ситуации многие организации серьёзно задумываются над оптимизацией своих расходов. Несомненно, что для осуществления практически любой деятельности необходимо то или иное имущество. Однако, очевидно, что в большинстве случаев расходы по содержанию имущества намного ощутимее, чем при его аренде. Поэтому аренда достаточно активно внедряется в повседневную деятельность многих организаций.

Конечно, про нюансы арендных отношений можно рассказывать долго, анализируя оплошности, которые допускают коллеги, создавая не только конфликтные отношения с контрагентами, но и провоцируя налоговые риски.

Вот, например, некоторые из них, которые могут послужить основаниями для признания договора незаключённым должным образом, ничтожным или повлечь иные потери.

На что важно в первую очередь обратить внимание 

— Договор необходимо заключать в письменной форме

Если хотя бы одной из сторон договора аренды является организация (п. 1 ст. 609 ГК РФ) – договор должен быть заключён исключительно в письменной форме.

— Без обязательной регистрации не обойтись

Если организация сдаёт в аренду недвижимое имущество на год и более, то такой договор подлежит обязательной государственной регистрации (п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК, п. 3 письма Президиума ВАС от 11.01.2002 № 66) и считается заключённым только с момента регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

— Не забудь про существенные условия

Каждый договор аренды должен содержать существенные условия. Таковым для всех договоров аренды является предмет договора (п. 3 ст. 607 ГК РФ), а для договоров аренды недвижимости ещё и условие об арендной плате (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Если такой информации в договоре не будет или будет определена не чётко, то соответствующие условия считаются не согласованными и договор аренды признается не заключенным (ст. 607 ГК РФ).

— Как быть с необособленными объектами

Много спорных моментов было и в отношении предоставления в пользование не обособленных объектов, как предписывает ст. 607 ГК РФ, а конструктивных элементов тех или иных объектов, например, крыши или стены здания. И только благодаря разъяснениям ВАС РФ такие сделки признали не противоречащими законодательству, но порекомендовали именовать их более корректно – не как договор аренды, а именовать соглашением о возмездном оказании услуг (п. 1 письма ВАС от 11.01.2002 № 66).

— Арендную плату можно изменять

Много вопросов вызывают и условия о возможности изменения арендной платы. В одностороннем порядке по требованию арендодателя размер арендной платы может быть изменён не чаще одного раза в год. По договору лизинга (финансовой аренды) размер лизинговых платежей можно пересматривать раз в три месяца (п. 2 ст. 28 Закона от 29.10.1998 № 164-ФЗ). По соглашению сторон договора размер арендной платы может меняться с любой периодичностью (в т. ч. чаще, чем один раз в год) (п. 21 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73). Важно также знать, что нельзя потребовать от арендатора внести арендную плату более чем за два срока подряд (п. 4-5 ст. 614 ГК).

— Ремонт по закону и договору

Допускаются и оплошности в договорных отношениях в отношении проведения ремонта арендуемого имущества. По умолчанию капитальный ремонт обязан проводить арендодатель. Арендатор проводит лишь текущий ремонт арендуемого имущества. Однако стороны имеют право в договорных отношениях распределить эти обязанности иным образом, как посчитают нужным. Важно, что как текущий, так и капитальный ремонт транспортных средств без экипажа оплачивает исключительно арендатор (ст. 644 ГК РФ).

— Неотделимые улучшения нынче в моде

Неотделимые улучшения арендованного имущества принадлежат арендодателю. Если они были проведены арендатором с согласия арендодателя, то последний компенсирует их (если другого не предусмотрено договором). В противном случае расходы арендатора возмещению не подлежат (исключение – аренда предприятия – ст. 662 ГК РФ).

— Кто сдал имущество в аренду – тот и платит налоги

Кстати, обратите внимание, что арендодатель должен самостоятельно уплачивать налоги в бюджет с полученного дохода от сдачи имущества в аренду (п.п. 4 п. 1 ст. 208 и п. 1 ст. 209 НК РФ, письмо Минфина России от 27.08.2015 № 03-04-05/49369). То есть, арендатор не имеет права выполнять функции налогового агента в отношении налогов подлежащих уплате лично арендодателем.

— Не забудьте о цене имущества, передаваемого в аренду

При передаче или получения имущества в аренду позаботьтесь и о том, чтобы в передаточном акте стояла реальная стоимость передаваемого имущества. Достаточно часто стороны игнорируют этот важный момент – не указывая стоимость вообще, или указывают балансовую, которая не всегда соответствует реальной стоимости имущества, так как обязательность переоценки имущества во многих случаях отсутствует и на сегодняшний день. На практике встречается масса случаев, когда имущество переданное (взятое) в аренду было уничтожено и ни экспертным путём, ни каким иным не представлялось возможным уже по факту случившегося определить реальную стоимость утраченного имущества, чтобы обоснованно и аргументировано говорить о возникших убытках.

— Проверьте, имеет ли соответствующие права арендодатель

Распорядиться имуществом, в том числе и сдать его в аренду, может только собственник. Однако в лице арендодателя может выступать не только собственник, а любое уполномоченное им лицо или лицо имеющее такое право по закону (ст. 608 ГК РФ). Будьте крайне внимательны, когда берёте имущество в аренду. Проверьте документы и убедитесь, что распоряжается имуществом лицо, имеющее на это право.