Риски аренды имущества с налоговыми последствиями и не только

Автор
Ольга Бондаренко
аттестованный аудитор и консультант по налогам и сборам, член научно-экспертного и учебно-методического советов Палаты налоговых консультантов России, бизнес-тренер МВА, к. ю. н., доцент
4364 просмотра
31.05.2021 16:31

672-БЗ-АНОНС.pngВ сложной экономической ситуации многие организации серьёзно задумываются над оптимизацией своих расходов. Несомненно, что для осуществления практически любой деятельности необходимо то или иное имущество. Однако, очевидно, что в большинстве случаев расходы по содержанию имущества намного ощутимее, чем при его аренде. Поэтому аренда достаточно активно внедряется в повседневную деятельность многих организаций.

Конечно, про нюансы арендных отношений можно рассказывать долго, анализируя оплошности, которые допускают коллеги, создавая не только конфликтные отношения с контрагентами, но и провоцируя налоговые риски.

Вот, например, некоторые из них, которые могут послужить основаниями для признания договора незаключённым должным образом, ничтожным или повлечь иные потери.

На что важно в первую очередь обратить внимание 

— Договор необходимо заключать в письменной форме

Если хотя бы одной из сторон договора аренды является организация (п. 1 ст. 609 ГК РФ) – договор должен быть заключён исключительно в письменной форме.

— Без обязательной регистрации не обойтись

Если организация сдаёт в аренду недвижимое имущество на год и более, то такой договор подлежит обязательной государственной регистрации (п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК, п. 3 письма Президиума ВАС от 11.01.2002 № 66) и считается заключённым только с момента регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

— Не забудь про существенные условия

Каждый договор аренды должен содержать существенные условия. Таковым для всех договоров аренды является предмет договора (п. 3 ст. 607 ГК РФ), а для договоров аренды недвижимости ещё и условие об арендной плате (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Если такой информации в договоре не будет или будет определена не чётко, то соответствующие условия считаются не согласованными и договор аренды признается не заключенным (ст. 607 ГК РФ).

— Как быть с необособленными объектами

Много спорных моментов было и в отношении предоставления в пользование не обособленных объектов, как предписывает ст. 607 ГК РФ, а конструктивных элементов тех или иных объектов, например, крыши или стены здания. И только благодаря разъяснениям ВАС РФ такие сделки признали не противоречащими законодательству, но порекомендовали именовать их более корректно – не как договор аренды, а именовать соглашением о возмездном оказании услуг (п. 1 письма ВАС от 11.01.2002 № 66).

— Арендную плату можно изменять

Много вопросов вызывают и условия о возможности изменения арендной платы. В одностороннем порядке по требованию арендодателя размер арендной платы может быть изменён не чаще одного раза в год. По договору лизинга (финансовой аренды) размер лизинговых платежей можно пересматривать раз в три месяца (п. 2 ст. 28 Закона от 29.10.1998 № 164-ФЗ). По соглашению сторон договора размер арендной платы может меняться с любой периодичностью (в т. ч. чаще, чем один раз в год) (п. 21 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73). Важно также знать, что нельзя потребовать от арендатора внести арендную плату более чем за два срока подряд (п. 4-5 ст. 614 ГК).

— Ремонт по закону и договору

Допускаются и оплошности в договорных отношениях в отношении проведения ремонта арендуемого имущества. По умолчанию капитальный ремонт обязан проводить арендодатель. Арендатор проводит лишь текущий ремонт арендуемого имущества. Однако стороны имеют право в договорных отношениях распределить эти обязанности иным образом, как посчитают нужным. Важно, что как текущий, так и капитальный ремонт транспортных средств без экипажа оплачивает исключительно арендатор (ст. 644 ГК РФ).

— Неотделимые улучшения нынче в моде

Неотделимые улучшения арендованного имущества принадлежат арендодателю. Если они были проведены арендатором с согласия арендодателя, то последний компенсирует их (если другого не предусмотрено договором). В противном случае расходы арендатора возмещению не подлежат (исключение – аренда предприятия – ст. 662 ГК РФ).

— Кто сдал имущество в аренду – тот и платит налоги

Кстати, обратите внимание, что арендодатель должен самостоятельно уплачивать налоги в бюджет с полученного дохода от сдачи имущества в аренду (п.п. 4 п. 1 ст. 208 и п. 1 ст. 209 НК РФ, письмо Минфина России от 27.08.2015 № 03-04-05/49369). То есть, арендатор не имеет права выполнять функции налогового агента в отношении налогов подлежащих уплате лично арендодателем.

— Не забудьте о цене имущества, передаваемого в аренду

При передаче или получения имущества в аренду позаботьтесь и о том, чтобы в передаточном акте стояла реальная стоимость передаваемого имущества. Достаточно часто стороны игнорируют этот важный момент – не указывая стоимость вообще, или указывают балансовую, которая не всегда соответствует реальной стоимости имущества, так как обязательность переоценки имущества во многих случаях отсутствует и на сегодняшний день. На практике встречается масса случаев, когда имущество переданное (взятое) в аренду было уничтожено и ни экспертным путём, ни каким иным не представлялось возможным уже по факту случившегося определить реальную стоимость утраченного имущества, чтобы обоснованно и аргументировано говорить о возникших убытках.

— Проверьте, имеет ли соответствующие права арендодатель

Распорядиться имуществом, в том числе и сдать его в аренду, может только собственник. Однако в лице арендодателя может выступать не только собственник, а любое уполномоченное им лицо или лицо имеющее такое право по закону (ст. 608 ГК РФ). Будьте крайне внимательны, когда берёте имущество в аренду. Проверьте документы и убедитесь, что распоряжается имуществом лицо, имеющее на это право. 

Рекламные баннеры (4).png

Отправить
Запинить
Поделиться

Свои замечания и предложения отправляйте на brand@taxcom.ru

Специальные предложения
Для пользователей 1С
Отправляйте отчётность во все госорганы из привычного интерфейса 1С
Статьи по теме

Еще статьи

Мы всегда готовы вам помочь

Оставьте свой номер, если возникли вопросы. Мы перезвоним и поможем со всем разобраться

Просьба заполнить имя, чтобы консультант знал как к вам обращаться
Заполните поле телефон, чтобы консультант вам перезвонил